「将来が不安」「会社の給料だけでは足りない、もっと収入が欲しい」
このような理由から、副業を検討する人が増えてきています。
企業の姿勢も、政府の進める働き方改革や社会環境の変化から副業容認へと傾いています。
しかし、そうはいってもまだまだ副業を認める企業は少ないのが現実です。
引用：リクルートキャリア。兼業・副業に対する企業の意識調査（2017年2月）
また、副業がしたくても時間を取るのが難しい、そういう環境の人も多いでしょう。
会社が副業を容認していない、副業に時間が取れない、そういう人におすすめなのが不動産投資です。
この記事では不動産投資について解説していきます。
- 不動産投資とは
- 不動産投資は副業に当たるのか？
- サラリーマンだからこそ得られる不動産投資のメリット
- 不動産投資の始め方
- 不動産投資の注意点
不動産投資とは
不動産投資とは、利益を目的に不動産に投資をする事をいいます。
不動産投資というと地主や資産家がやるものといった印象があり、富裕層の投資というイメージがあるかもしれません。
しかし、不動産投資と収益物件の情報サイト「健美屋」がおこなった調査によると、上記のイメージは正しくないという事が分かります。
この調査によると、不動産投資家の6割は会社員です。一般的に富裕層と見なされる法人・団体役員や医師、弁護士などの割合は合わせても1割未満です。
なぜ会社員が不動産投資家の半数以上を占めるのかというと、大きく分けて2つの理由があります。
一つは、不動産投資の対象は様々であり、必ずしも購入に大きな資金を必要としないという点です。
不動産投資の対象には
- マンション
- アパート
- 戸建て
- 駐車場
などがあり、マンションやアパートは部屋単位での購入が可能です。
安い物件であれば300万程度から購入出来る為、一般のサラリーマンでも不動産投資を始める事ができるのです。
これに加えて、不動産投資は融資を利用して行う事が出来ます。1,000万単位の不動産であっても、融資を利用すれば会社員でも購入できるのです。
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン
| 不動産投資 | FX | アルバイト | |
| 始めやすさ | △ | ◎ | 〇 |
| 安定感 | 〇 | × | ◎ |
| リターン | 〇 | ◎ | △ |
| リスク | 有り | 高い | 無し |
上記の表から分かるように、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資です。
不動産投資を始めるには大きめの資金や融資が必要な為、気軽に始められる副業ではありません。
この点、口座を開設すれば10,000円程度の少額で始める事が出来るFXとは違います。
しかし、安定感とリターンという点からみると、不動産投資は優れた副業と言えます。
その理由は、不動産投資では家賃という形で毎月安定した収入に期待が出来るからです。
不動産投資の利益には下の2種類があります。
- インカムゲイン：家賃収入
- キャピタルゲイン：不動産を買い値より高い価格で売却する事で利益を得る
不動産投資で重視されるのは家賃収入によるインカムゲインであり、毎月安定した収入が得られるというのが不動産投資の魅力です。
不動産投資には、FXのように10万円が1,000万になった、というような魅力はありません。
しかし、不動産価格が0円になるという可能性は現実的ではないので投資資金が0になった、というような大きなリスクもありません。
アルバイトを副業にすればリスクなしで安定した収入を得られますが、結局は労働の対価である為、時間が必要になるという欠点があります。
しかし、不動産投資は一度購入すれば、後は家賃収入を得るだけの不労所得にする事が可能です。
不動産投資も家賃の回収や物件の管理で時間が必要なのでは？と思うかもしれませんが、この種の仕事は全て管理会社に委託する事が出来ます。
もちろん、委託にはお金が掛かかります。ですが、時間をお金で買えるメリットは大きく、委託の費用は十分元が取れるものです。
このように、不動産投資は不労所得にする事が可能で、投資の中ではミドルリスク・ミドルリターンであり、安定的な収入を得られる事からサラリーマンに人気の副業になっています。
不動産投資のリスク
不動産投資は投資であり、投資にはリスクがつきものです。不動産投資のリスクがどこにあるのか、もう少し詳しく確認していきましょう。
- 空き室リスク
- 災害リスク
- 不動産の価値下落のリスク
- 流動性のリスク（すぐに換金できない）
不動産投資のリスクで最も気をつけたいのが、空き室のリスクです。
不動産投資の魅力は家賃による安定収入です。ですが、不動産に居住者がいなければこの家賃収入は入ってきません。
不動産を所有しているだけでは利益にならないのです。
それどころか、不動産が空き室であっても税金などの維持費はかかる為、支出だけが残る状態になってしまいます。
空き室になると収入は無くなり収支がマイナスになる、不動産投資のこのリスクは忘れてはいけません。
空き室を作らない為には需要の高い立地にある不動産を購入する、設備を整え入居者が満足する不動産にする、などの対策が必要です。
地震や火事で不動産に被害が出るリスクも無視出来ません。日本は地震・台風のある災害大国です。万が一に備え、保険に入っておく事は重要です。
不動産そのものの価値下落のリスクもあります。基本的に、不動産の価値は時間と共に減少していきます。
新築と中古の家、どちらの評価が高いかは明白でしょう。
購入した不動産を売却する場合、自分が購入した値段より下がる可能性があるというのは覚えておく必要があります。
不動産の価値が下がると、家賃を下げなけらば入居者が見つけづらくなるという点にも注意が必要です。
価値下落のリスクに備えるには立地のよい不動産に投資する、リフォームなどによって物件の価値を高く保つなどの工夫が有効です。
不動産の売却は時間がかかるという点にも注意が必要です。不動産は売りたいと思っても、今日明日に売り手が見つかるようなものではありません。
また、ローンを組んで不動産投資をしている場合、不動産の売却には融資元の同意が必要になる点にも注意しておきましょう。
不動産投資は副業に当たるのか？副業に含まれるのか？
引用：リクルートキャリア。兼業・副業に対する企業の意識調査（2017年2月）
副業をする上で問題になるのが、会社が副業を禁止している場合です。
上記の表から分かるように、副業を禁止ている企業はいまだ少なくありません。
副業をしたくても会社の規則のせいで出来ない、こういう状況の人も少なくないでしょう。
ここで気になるのが、不動産投資は副業に含まれるのか？という点です。
アルバイトなどは誰が見ても副業です。しかし、株やFX、仮想通貨などの投資が副業かといわれると、判断に困りはしないでしょうか。
実際、副業は禁止でも投資はOKという企業は少なくありません。副業は労働だから禁止。投資は労働ではないから良し。こういう判断をしている企業が多いのです。
不動産投資も投資の1種です。その為、副業は禁止でも不動産投資が許可されているという企業も少なくありません。
例えば、インサイダー取引防止を理由に株取引が禁止される企業でも不動産投資なら可という場合があります。
なにより、副業が禁止されている公務員でも、一定の範囲内であれば不動産投資が認められているというのが不動産投資が副業として認識されていないという象徴的な例です。
こうみると不動産投資は副業禁止でもやっていいと判断したくなりますが、具体的な線引きは企業によって異なります。
銀行のように投資全般が禁止という例もあります。
不動産投資は副業と見なされない可能性が高いですが、まずは自社の就業規則を確認した方が良いでしょう。
会社にバレずに不動産投資は出来るのか？
「調べた結果、不動産投資はダメだった。それでも不動産投資をしたい」「規則に関係なく会社に不動産投資を伝えたくない」こういう場合、会社にバレずに不動産投資を行う事は可能なのでしょうか？
会社にバレずに不動産投資が出来るのかこれに関しては、条件付きで可能です。
自分で口を滑らせるなどの不測の事態を除くと、副業が会社にバレる原因は住民税にあります。
住民税は会社の給料と不動産の収入が合算して請求されます。
会社の給料から請求される税額と逸脱した請求があると、会社に他に収入があるというのがすぐにバレてしまいます。
しかし、これには対策があり、住民税を自分で支払えばこの問題を回避できます。
やり方も簡単で、確定申告の際に住民税を自分で支払うという欄にチェックを入れるだけです。
住民税を自分で支払えば、会社に不動産投資をしている事がバレる可能性はありません。
ですが、もし仮に、不動産投資が会社にバレてしまった場合はどうなるのでしょうか？
副業が禁止される理由は、本業に悪影響があると考えられるからです。
不動産投資を行っていても、管理を他者に委託していて本業の業務に全く影響がないのなら問題にならないはずです。
しかし、隠していたという事実そのものが不利な要素になる為、表だった処分は無くても勤め先での立場が不利になる可能性は否めません。
この点も考えると、できる限り許可をとってから不動産投資を始めるのが理想でしょう。
サラリーマンが不動産投資をする7つのメリット
何故サラリーマン大家が増加しているのか？そこには7つのメリットが関わっています。
- 安定収入を得ながら資産形成が可能
- 時間や制度から現実的な副業
- サラリーマンだからこその信用を生かせる
- 節税対策（税金の知識がつく）
- 生命保険の代わりになる
- 年金の代わりになる
- 相続税対策
サラリーマンが不動産投資をするメリット1：安定収入を得ながら資産の形成が出来る
不動産投資は、融資を受けて自身の資産以上の投資をして規模を拡大していける、というのが特徴です。
家賃収入を得ながらローンを返済していくのが不動産投資の基本です。
単純な例を上げると、500万円の不動産を購入し、家賃収入が5万円、ローン返済が3万円なら月に2万円の収入増になります。
そして、ローンの返済が終われば月の収入が5万円になり、500万円で購入した不動産という資産が手元に残ります。
ここからさらなる資産形成を計れるのが不動産投資の魅力です。
一件目の不動産を担保にすれば、融資はさらに受けやすくなり、金利などの条件も良くなる可能性が高まります。
2件目の不動産を購入すれば、給与収入にローンのない1件目の家賃収入。さらに2件目の家賃収入も得られます。
こうなるとローンの返済も容易になり、繰り上げ返済も可能です。この流れで3件目、4件目と持ち不動産を増やしていけば、家賃収入だけで生計を立てる事も夢ではありません。
株やFXなどの投資で資産を形成するのにはリスクがあります。ですが、不動産投資では安定した収入を得ながら資産の形成が可能なのです。
サラリーマンが不動産投資をするメリット2：現実的な副業になる
不動産投資は購入後に管理を委託すれば、後は不労所得で家賃収入が得られます。
副業のネックに時間が必要という点があります。
本業に加え、副業にも時間が必要となると趣味の時間も中々取れませんし、既婚の人は家族との時間も取れなくなります。
いくらお金があっても、それを有効に使えないのでは本末転倒です。
さらに、前述したように副業容認の流れが進んでいるといっても、まだその流れは行き渡っていません。
副業をする環境に無い人もいまだ多いのが現実です。
しかし、不動産投資なら副業として認められる可能性が高く、場合によっては隠れてやるという選択肢もあります。
時間と会社の規定という問題から考えて、不動産投資を副業にするというのは現実的な選択なのです。
不動産投資の副業なら収入の自動化が可能で会社に迷惑をかける事はありません。
時間の有効活用が可能で趣味や家族にお金と時間を使う事が出来るのが不動産投資のメリットです。
サラリーマンが不動産投資をするメリット3：信用が生かせる
銀行に限らずですが、融資を受ける際に最も評価される職業はサラリーマンです。
ローンを組む際に重視されるのは、返済能力があるかどうかという点です。そして、返済能力には安定した収入があるかが重要です。
企業に勤め、毎月決まった額の給料がもらえるサラリーマンは安定した収入があるといえます。
自営業などの収入が不安定な人より安定した収入があり信用できる、サラリーマンはそう評価される為、ローンの審査に通りやすいのです。
融資だけではなく、家を借りる際などにも信用力はものをいいます。
それなりに有名なタレントさんでも不動産が借りられなかった、という話を耳にした事のある人も多いでしょう。
お金の面での信用力を生かし、融資を受けて投資を行えるのがサラリーマンが不動産投資をするメリットです。
サラリーマンが不動産投資をするメリット4：不動産投資は節税にもなる
サラリーマンは税制上不利な立場にあります。
自営業の人は様々な支出を経費に出来る為、節税が可能です。個人事業主は車を経費で購入する事さえ可能です。
株やFXで生活する人は、どれだけ稼いでも税金が一律20％しかかかりません。
ですが、サラリーマンは頑張って働いて収入を伸ばしても、累進課税の影響で税金もその分高くなります。
経費の申請も出来ず、一方的に税金を取られてしまいます。
サラリーマンは面倒な税金の計算を会社にやってもらえますが、その分税制に疎くなるのも問題です。
不動産投資には税金・保険料・管理会社への委託料など様々な経費があります。経費は所得から引く事が出来る為、節税が可能です。
不動産投資にはリスクもあり、所得が赤字になる可能性もあります。その場合、所得を会社の給料と合算し、所得税額を抑えることが出来ます。
基本的に不動産投資で得られる節税効果は一時的なものですが、不動産投資の節税のメリットは、サラリーマンが税制上の不利に気づくという点にあります。
サラリーマンが不動産投資をするメリット5：不動産投資は生命保険の代わりになる
不動産投資でローンを組むと、団体信用保険への加入を求められるケースが多くなります。
団体信用保険とは、住宅ローンの契約者が返済中に死亡または高度障害状態になった場合、保険金でローンの残債が返済される保険です。
万が一自身の身に何か起こっても、ローンのなくなった不動産を家族に残すことが出来る為、不動産という資産と家賃収入を家族に残す事が可能です。
例えば、1,000万の不動産を10年ローンで購入し、5年ローンを残した状態で事故で高度障害状態になったとします。
団体信用保険に加入していれば、ローンの残りは保険で返済される為、1,000万の不動産と家賃収入が残ります。
保険は人生で2番目に高い買い物とも呼ばれ、毎月高額の保険料を支払う方も多いでしょう。この保険料を不動産投資に回せば、保険をかけつつ投資に資金を回せます。
サラリーマンが不動産投資をするメリット6：年金の心配が無くなる
サラリーマンが不動産投資を始める理由の一つに、「年金に不安を感じて」というものがあります。
日本は高齢化社会化が進み、年金の受け取り時期は60歳から65歳へと変化しました。しかも、今後は支給年齢がさらに引き上げられるという情報もあります。
この調子だと、将来本当に年金を受け取れるのかは定かではありません。
働ける今のうちに不動産投資をしておけば、老後はローンの終わった不動産から得られる収入で生活出来る。そう考える人達が不動産投資を始めているのです。
老後に向けて貯金するのも大切ですが、それだけでは安心は出来ません。お金は使えば減っていきます。
老後に減る貯金を眺めつつ暮らすより、若いうちに投資をして安定した収入のある不動産を取得しておく方が精神的な安定につながります。
自分で老後のお金の不安を解決する、その可能性があるのが不動産投資です。
サラリーマンが不動産投資をするメリット7：相続税対策になる
不動産投資は相続税対策にも有効です。
子孫に資産を残す場合、現金で残そうとすると5,000万は5,000万の価値で評価され課税の対象になってしまいます。
しかし、土地・建物は5,000万の資産でも評価額は半分程度で計算される為、課税額が減り結果的により多くの資産を残す事が可能です。
相続税は一定の額（3,600万が目安）を超えなければ課税の対象とはならない為、普通の人はあまり意識する事はないかもしれませんが、資産の大きい人は意識しておきたい税です。
自身の収入増になり、老後の安定収入につながり、死後は資産を子孫に残せる、これが不動産投資の魅力です。
不動産投資の始め方
不動産投資を始めるには、次の6ステップが必要です。
- 不動産投資の勉強・情報収集
- 資金の準備
- 自分なりの戦略作り
- 物件選び
- 不動産の購入
- 不動産を貸し出す
不動産投資の始め方ステップ1：不動産投資の勉強・情報収集
不動産投資はスタートが非常に重要です。
不動産は高額であり、気軽に買えるようなものではありません。また、不動産は流動性が低く、失敗だったから売ろうと思っても、すぐに売れるものでもありません。
購入する物件は慎重に吟味する必要があるのです。
もう一点注意しておきたいのが、不動産の価値の大部分は立地で決まるという事です。
- 都心にある
- 駅に近い
- 大学の近く
などの立地が良ければ不動産の需要は高まります。逆に、田舎の近所にコンビニ一つないような土地では誰も住みたがりはしません。
そして、不動産の立地は固定されている為、失敗したら取返しがつかないのです。
上記の理由から、優良な不動産が買えるようにスタート前の勉強は非常に大切です。
不動産投資は、買った後は放置に近い形で運用出来ますが、その状況をを作る為の努力は必要になります。
良い不動産を見抜く勉強は、ネットや本、セミナーで行うのが良いでしょう。
不動産業者に相談するのも良いですが、自身に知識がないと不動産の良し悪しの判断がつきません。
不動産業者の中には詐欺まがいの行動をとる業者もあります。
不動産業者の言われるままに購入し、買ってはみたけれど空き室がまるで埋まらない不良物件だった、というような目にあわないように、まずはしっかりと知識をつけて武装しましょう。
不動産投資で成功するかは、初期の物件選びがすべてといっても過言ではありません。
不動産投資の始め方ステップ2：資金の準備
不動産投資は物件を購入するのに資金が必要になります。
前述のように物件の購入にローンを利用する事は可能ですが、投資における自己資金の割合が低いとその分リスクが大きくなります。
1,000万円を全てローンで賄い、10年ローンで返済するとしたら利息を一切考慮しなくても年100万円の返済が必要です。
この物件の家賃収入が年120万円だったとしたら、差し引き年20万円の収入になるので一見すると悪くはなさそうな投資です。
しかし、老朽化などの理由により物件に修繕が必要になり、100万円の修繕費が発生するとその年は80万円の赤字になってしまいます。
本業の給料からこの80万円を払えれば良いのですが、投資を全てローンで賄う人にそんな余裕があるかは疑問です。
また、空き室が出れば途端に苦しくなるのも明白です。3カ月入居者が見つからなければ、それだけで年の赤字が確定します。
このような状況になり、ローンの返済が難しくなるとせっかく購入した物件を手放さなければならないかもしれません。
ローンの返済が滞るという状況はすでに融資を受けている（お金を借りている）状態です。
この状況では追加の融資を受ける事が難しく、資金的に行き詰まる可能性が高くなってしまいます。
ローンの利用は積極的に検討したいところですが、それをどの程度の割合に収めるのかは熟慮が必要です。
上記の条件で自己資金を半分の500万円用意すれば、頭金で300万円使用しローンは700万円の利用に留められます。
200万円を不足の事態に備えて手元に残しておけば、一時的な赤字にも対応可能です。
リスクに備えた資金計画を建ててローンを組むため、自己資金の準備は重要です。
不動産投資の始め方ステップ3：自分なりの戦略作り
自分がどのような戦略で不動産投資を行うのか、事前にプランを準備しておきましょう。
- 購入物件は新築か中古か
- 鉄筋か木造か
- 東京か地方か
- マンションか戸建てか
上記のように不動産投資で決めるべきことは山のようにあります。数多い選択しの中から良いものを選ぶには、自分なりの基準が必要になります。
戦略を作る理由はこれだけではありません。
- 目標を決めて行動方針を明確にする
- 豊富すぎる情報から自分の基準をもって選べるようにする
- 不足の事態に対応出来るように運用計画を持っておく
なども重要です。
自分がどのような投資を行うのか、ステップ1の学習から事前に戦略を練っておきましょう。
不動産投資の始め方ステップ4：物件選び
自分なりの投資戦略が決まったら、それに沿った物件選びをスタートします。
物件を選ぶのには不動産投資の情報サイトを活用しましょう。
近年は不動産投資が盛んになってきた事もあり、専門サイトの質は向上し、サイト数も豊富にあります。
自分のペースでじっくりチェックできるのがインターネットで物件探しをするメリットです。
不動産業者に直接当たれば非公開の物件を紹介してもらえる可能性がありますが、判断力が未熟な時点では中々良し悪しは見抜けないでしょう。
まずはインターネットで納得できる物件をとことん探してみましょう。
物件探しで重要なのは、立地が良く空き室が出にくい物件を選ぶ事です。家賃収入が無ければ収入は得られません。
都会、駅に近いなどの情報を確認し、空き室リスクの少ない物件を購入できるよう精査しましょう。
不動産投資の始め方ステップ5：不動産の購入
物件が決まったら次はいよいよ購入です。
購入前に現地の確認はしておきましょう。自分の目で見ないと判断を誤る可能性があります。
購入後のキャッシュフローについても計算しておきましょう。
不動産を購入する流れは下記のようになります。
- 購入申し込み
- 金融機関へ融資の申し込み・審査
- 管理会社の選定
- 売買契約
- 金融機関と融資契約
- 物件の引き渡し
ここまで終えると、次は不動産の貸し出しです。
不動産投資の始め方ステップ6：不動産の貸し出し
購入物件に現在の入居者がいれば、後は家賃収入を待つだけです。
いない場合は入居者を募る事になりますが、これは管理会社が行ってくれます。
中古不動産で現在の居住者がおらず、設備に問題があるならリフォームが必要な場合もあります。
居住者に魅力的な空間を用意し、なるべく早く空き室が埋まるようにしておきましょう。
不動産投資の注意点
不動産投資で特に注意したいのが、表面利回りについてです。表面利回りは物件選びの指標になり、営業マンのセールストークでもよく耳にします。
表面利回りの算出方法はシンプルで、
であらわされます。
具体例を見てみると、
上記のようになります。
いくら資金が必要で、年いくらのリターンが得られるかが分かりやすいのが表面利回りのメリットです。
ですが、表面利回りには経費が一切考慮されていないという点に注意が必要です。
経費を含んだ実際の利回りは実質利回りといわれ、下記の方法で算出します。
具体例は下記のようになります。
このように、実質利回りは必ず表面利回りより小さくなります。不動産投資には必ず経費が必要になるので当然の結果です。
経費は購入した物件によって異なります。
表面上の利回りが高くても、実際の物件の状態が悪く大規模なリフォームをしなければ入居者が望めないような場合、実質利回りは小さくなり、最悪の場合は赤字もありえます。
また、実質利回りは年度事に変化します。空き室が出れば年間収入が減る為、当然利回りは悪化します。
大規模な修繕が必要になれば経費が増え、この場合も利回りが悪化します。
実質利回りを事前に正確に判断する事は難しくなっています。
しかし、物件の状態や現地の状況を自分の目で確認すれば、正解に近い実質利回りの算出は可能です。
表面利回りにだまされず、物件選びの際は実質利回りがいくらぐらいになるかで投資する価値があるか判断するようにしましょう。
まとめ
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資です。
不動産投資は富裕層の投資というイメージがありますが、実際はサラリーマン大家が半分以上を占めています。
その理由の一つは、不動産投資が副業として見なされないケースが多い為、副業禁止の企業に勤める人でも出来るという点にあります。
サラリーマン大家が多いのには下のメリットも大きく関係しています。
- 安定した収入を得ながら資産形成が出来る
- 時間がかからない
- サラリーマンだからこその信用を生かせる
- 節税対策（税金の知識がつく）
- 生命保険の代わりになる
- 年金代わりになる
- 相続税対策
不動産投資では最初の物件選びで失敗するとリカバリーが難しい為、初動が特に重要です。
安定した不労所得の為にはしっかりと勉強してスタートする事が大切になります。
老後の安心、月に安定した収入を増やしたい人は、まずはインターネットや本、セミナーで不動産投資の勉強する事から始めてみると良いでしょう。
