不動産投資の仕組みとは？損しない運用のコツを成功・失敗から解説!!

投資の中でも比較的堅実で、毎月収入が安定的に入ってくるイメージがある副業といえば不動産投資です。

しかし、不動産投資はバブル崩壊時に大損をした人が多いなど、マイナスなイメージがあったり、物件の価格が高いという理由で不安なイメージを持っている人が多い副業です。

今回は、不動産投資に興味はあるが、以下のような疑問を持っている方に向けて解説いたします。

【この記事はこんな人におすすめ！】

• 不動産投資で大儲けすることは求めていないが、毎月コツコツと収入を得たい方
• 不動産投資で損失を出したくない人
• 不動産投資に興味があるが、マイナスなイメージがある人

不動産投資の仕組み、なぜ不動産投資が人気の投資なのか、不動産投資の特徴、よくある失敗例、不動産投資で損しないためには何に気をつければ良いのかという点について解説いたします。

不動産投資の仕組みは、物件を貸して毎月収入を得ること

不動産投資とは、毎月不動産である物件を入居者に貸し出す事で利益を得る方法と所有している不動産を他の購入者に売却するという2つの方法で利益を得ることです。

【不動産投資の仕組み】

1. 物件を貸し出して、毎月家賃収入を得る
2. 不動産を売却して利益を得る

不動産投資には物件が必要です。物件を購入するためには一括で購入するか、購入資金の一部を銀行ローンで借り入れます。所有している物件に入居者がいれば、毎月家賃収入が得られるという仕組みです。

また不動産投資は、不動産価格の影響を強く受けるため、不動産価格が高い時に物件を売却して現金に換えれば多くの資金を得ることができます。

この場合、不動産を安く手に入れて、高く売却するほど利益は大きくなります。不動産投資の大まかな流れは以下の通りです。

不動産投資は、何もお金持ちだけがする投資ではありません。サラリーマンの方も多く不動産投資を行っています。なぜなら、不動産の物件費用は銀行ローンで借り入れる事ができるからです。

資金がなく頭金が用意できない人でも、購入費用の全てを銀行ローンで用意する事も可能です。（ただし、審査は必要です）

物件も数百万円〜1億円以上と様々な種類があるため、最初から高いお金を支払わなければならないわけではなく、毎月の家賃収入が継続的に発生すれば、20年〜30年でローンの返済が可能です。

不動産投資が投資家に好まれる理由は4つあります。

【不動産投資がサラリーマンに好まれる理由】

• 入居者がいれば、ほとんど何もしなくても毎月収入が得られる
• 利益率が3%〜10%以上と銀行預金などよりも高く安定性がある
• 株式投資やFXのように、思わぬ相場環境の変化で大損失を出す事は少ない
• 老後の年金対策になる

このように不動産投資はサラリーマンの方にとって好まれる理由が多くあります。ほとんど何もしなくても毎月安定して収入が得られる面や、老後の年金対策のために不動産投資を始める方が増えています。

不動産投資はミドルリスクミドルリターンの投資

ここからは不動産投資が投資として魅力があるのかという点について説明いたします。まず不動産投資は、投資の中でも"ミドルリスクミドルリターン"の投資と言われています。

代表的な他の投資には株式投資やFXがあります。株式投資やFXは大きなリターンを手軽に得られるという魅力はありますが、逆に大きな損失を出してしまう可能性があります。

特に、FXは日本の証券会社を利用する場合、追証という制度のせいで、思わぬ損失を抱え、最悪のケースでは数千万円の借金を抱える方もいます。

トレードの才能がある人で調子が良ければ、毎月50%以上の利益を出すことも可能ですが、たった一度の失敗で借金を背負うぐらい負けてしまうこともあるのでリスクは高めです。

銀行預金や外貨預金はどうでしょうか？たしかに、銀行預金や外貨預金はリスクは少ないですが、得られるリターンもとても少ないです。

ましてや、現在はマイナス金利なので、ここ20年でも最も金利が低く、預金で収入を大きく増やすことは期待できません。1000万円を銀行に預けても金利が0.01%であれば、たったの1000円しか利息がつきません。

一方、不動産投資は物件などの購入費用は掛かり、敷居の高さはあります。しかし、銀行からのローンを返した後は、毎月数%の家賃収入が継続的に得られます。

さらに、物件を売却さえしなければ、安定的に収入が得られる点も魅力です。株式やFXのように強制的に持っているポジションを決済される危険性はありません。

また不動産価格は株式やFXのように値動きが激しくないため、毎日チャートを見て分析をするなどをする必要もありません。

不動産を保有している間はほとんど何もしなくても収入が得られるので、仕事が忙しいサラリーマンの方でもやりやすいです。

【一般的な投資のリスクとリターンの比較】

セミナーや不動産会社の営業マンから不動産投資のメリットを聞いて、「そうか、不動産投資は、どの物件でもリスクが同じでリターンが良いのか」と考えるのは良くありません。

不動産投資は、物件自体の価格が高いので、慎重に投資をしなければなりません。営業マンの人が勧めてくれたからと、ろくに調査もせずに物件を購入すると、思わぬ損失を抱えて、泣く泣く不動産を売却する人がかなり多いです。

不動産の物件は地方や郊外よりも需要がある都市部がおすすめ

不動産投資において大事なのは、物件選びです。しかし、不動産投資はどの物件を選んでもミドルリスク・ミドルリターンではありません。

購入する物件によって、リスクとリターンは全く変わる点には注意が必要です。下記の表はエリア別の利回りと物件価格の違いを表した表です。

【エリア別の利回りと物件価格の違い】

不動産投資は物件の購入費用以外にもお金が掛かる！

不動産投資に掛かる費用は物件の購入費用だけではありません。この点を初心者の方はうっかりする事が多いです。不動産投資では物件の購入費用に加えて以下の費用が掛かります。

【不動産投資に掛かる費用】

※都市部では都市計画税も掛かります。

物件購入時にも業者への仲介手数料を取られますし、修繕費や銀行ローンの返済も行わなければなりません。また入居者が退去すればさらに修繕費も掛かります。

修繕費は家賃収入の5%前後ですが、年数が経過してくると、大規模な修繕が必要になるので、修繕積立金をプールしておく必要があります。

管理会社への委託はお金が掛かりますが、慣れないうちは委託した方が手間が掛からないので渋らない方が良いです。

大手金融機関から借りることができれば、1%前後の金利で借りることができますが、地方銀行になると4%以上掛かる銀行もあります。

不動産は株式やFXのようにすぐに売却ができないので注意！

もうひとつ不動産投資で注意する点があります。それは、不動産が株式やFXのように、売却したい時にすぐに売却できない点です。不動産の売却には、短くても1ヶ月掛かり、長ければ半年以上掛かります。

不動産投資が、他の投資と比べて多くの時間が掛かるのは、不動産投資が相対取引だからです。

【不動産投資がすぐに売却できないのは相対取引だから】

• 相対取引→売買の当事者同士で売買を行うこと。買主と売主の合意がなければ取引が成立しない
• 市場取引→市場で不特定多数で売買を行うこと。

株式やFXのように市場取引の場合は、参加人数が多いです。そのため、買いたい人や売りたい人がすぐに見つかるので取引がすぐに成立しやすいです。

しかし、不動産を買いたいという人を見つけるのは、時間が掛かります。なぜなら、不動産を購入できる人や購入したい人が限られているからです。

不動産を売却する場合は、不動産会社に相談して物件を購入してくれる人を探さなくてはなりません。株式やFXのように、買いたい人や売りたい人が簡単に集まるわけではありません。

ちなみに日本で不動産バブルが弾けた際は、不動産を売りたくても買いたい人がなかなか見つからず、結局かなりの安値で売却せざるを得なかった人も多くいました。

このように不動産投資は、他の投資と比較してやや特殊な投資方法です。不動産投資で失敗しないためには、他の投資よりもよく勉強をする必要があります。

不動産投資は成功か失敗の判断に時間が掛かる

ここからは不動産投資における成功と失敗の定義について説明いたします。そもそも不動産投資では、どのように成功か失敗かを判断するのでしょうか？

ここで気をつけないといけないのは、不動産投資は、株式投資やFXなどの投資と比べて最も成功か失敗だったのかの判断に時間が掛かる点です。以下の表を見れば、その差は歴然です。

【一般的な投資が成功か失敗かがわかる期間】

株式やFXなどの取引については、短期トレードのように当日中に利益か損失かがわかるケースもあります。また長期であっても2,3年以内に決済することがほとんどです。

なぜなら、これらの投資は、何度も売買を繰り返して収益を得る投資方法だからです。中長期のトレードであっても一つの銘柄や通貨のみを取引するわけではありません。

複数の銘柄や通貨の取引を繰り返します。この立ち回りの良さが株式投資やFXの良い点です。

一方、不動産投資は物件購入後、すぐに売却をする人はいません。特に新築物件を購入した場合は不動産を買ってすぐ売却するとまず購入金額よりも高い金額では売却できないからです。

したがって、不動産を購入すると、銀行ローンの返済と家賃収入を継続的に得るために、少なくとも10年以上は持ち続けることになります。

物件の価格が数百万円以上するので、事前に物件を購入した後に、どのように銀行ローンを返済しながら、安定的に家賃収入を得るのかについて考える必要があります。

不動産投資が成功＝物件の購入費用などを回収した時点

ところで、不動産投資が成功したかはどのように判断すれば良いのでしょうか？それは、以下のように物件の購入費用などを回収できた時にわかります。

物件の購入費用は全額ローンで借りるよりも頭金を用意した方が良い

物件の購入資金を回収する前に物件を売却する事になれば不動産投資は失敗！

• このまま物件を保有し続けて、家賃収入を得る
• あきらめて物件を売却する

一つ目の選択肢は、このまま物件を保有し続けて不動産投資が軌道に乗るまで粘る方法です。現在空室が多いといっても、たまたま時期的に入居者が少なかったり、募集方法を変えれば空室が埋まるケースもあります。

もちろん、当初の予定とは違っているので、不動産投資が成功するまでに掛かる時間が長くなりますが、空室を減らすことができれば成功する可能性もあります。

一方、ここで諦めて、持っている物件を売却する方法もあります。入居者が集まらなかったり、一向に空室率が改善しない場合は、これ以上赤字を増やさないためにも思い切って売却するのも手です。

不動産投資のよくある失敗例について解説

ここからは不動産投資のよくある失敗例について解説いたします。不動産投資に興味のある方の中には、「とりあえず、専門家の言われた通りにやれば良い」と考える人も多いです。

しかし、不動産投資のことについて何も調べずに、不動産会社の主催するセミナーなどに行って、専門家の言われた通りに物件を購入をすることは絶対にやめた方が良いです。

なぜなら、何も知識がない状態でそのようなセミナーなどに参加すると、騙される事が多いからです。不動産投資の仕組みについて初心者向けに説明して、最後に自社の物件の購入を強く勧めるセミナーもあります。

もちろん、不動産の知識について丁寧に教えてくれるセミナーはありますが、間違っても、その場で営業マンの言うことを鵜呑み にして物件を買うことだけはしないようにしましょう。

不動産投資で失敗する理由は大きく分けると3つしかない

そもそも不動産投資で失敗する理由は大きくわけると、以下の3つのケースがほとんどです。

不動産投資は、一言で言えば、入居者からの家賃収入が主な収入源です。したがって、入居者が想定より少なければ最初に建てた投資計画は崩れてしまいます。

また、当初の計画よりも修繕費が余計に掛かってしまったケースも代表的な失敗例です。入居者が想定通り入っていても、膨大な支出が連続して起きれば、毎月赤字が続きます。

そして、不動産投資のスタート地点である物件選びを失敗した場合は、不動産投資を成功させるのは難しくなります。不動産会社の営業マンにおすすめされた物件を何も考えずに購入したケースや、物件の金利だけ見て購入したなどのケースが多いです。

それ以外にも景気の後退による不動産価格の暴落や大地震による物件の崩壊などの理由がありますが、さすがに防ぎようがありません。

ここからはそれぞれの失敗例をさらに詳しく解説いたします。

想定していたより入居者が入らず、家賃収入が低いケース

不動産投資で一番多いケースは想定していたより入居者が入らず家賃収入が低いケースです。通常、不動産を購入する際に、営業マンの方はみなさんに以下のように不動産投資のメリットについて説明をします。

不動産投資の代表的なセールストークとして、「銀行ローンの返済前は家賃収入からローンの金額を引いて収入が残るので無理なく返済できます。さらに、返済完了後はまるまる家賃があなたの収入になります」と言われます。

他には、「年間の利回りが10%もあるので、毎月のローンを返済してもまだこれだけの家賃収入が残っていますよね？」と言われるケースもあります。

一見、家賃収入を得ながら毎月のローンを返すことができて、ローンの返済が完了すれば家賃収入がまるまる手に入るので美味しい話に聞こえます。

しかし、この説明には重要な項目が抜けています。それは以下の点です。

よく考えて見てください！入居率が20年の間、ずっと100%の水準で推移するなんてことはあるでしょうか？

【主な入居者層の20年間住み続ける確率】

• 大学生→長くても4年前後で退去するケースも多いので、低い
• 独身の社会人→転勤・結婚などで退去するケースやさらに利便性が良い地域への転居もあり、低い
• ファミリー層や高齢者層→長年住み続けるケースが多いので高め

あなたが購入する物件のターゲット層がファミリー層や高齢者層であればその物件に長く住み続ける確率は高いです。しかし、大学生や独身の社会人の場合は、20年も同じ場所に住み続ける人はほとんど皆無といって良いです。

たいていは、短ければ2年で退去されますし、長くても7,8年で退去されるケースも多いです。さて入居者が退去した場合は、新たな入居者を募集しなくてはなりません。

前の入居者が退去してから、すぐに次の入居者が入ってこないケースもあります。その場合は、空室になった分だけ家賃収入が発生しないことになります。

もし、物件の購入エリアが学生や独身の社会人が多く住むエリアの場合、毎年新たな入居者を入れるのに四苦八苦し、しばらく家賃収入が発生しない事もざらです。

しかも、あらかじめ退去するタイミングがわからず、急に1,2ヶ月前に退去をする旨を伝えられるケースもあります。そのようなことが起き続ければ、空室を作り続けない事も難しくなってくるのです。

また毎月の家賃収入が減る原因は空室の発生リスクだけではありません。

毎月の家賃収入が減る原因として、家賃を下げた場合も収入は減ってしまいます。

空室が発生すると、その分収支はマイナスになります。そこで入居者をなんとしてでも入れるため家賃を途中で下げる事も必要になってきます。

家賃を途中で下げてしまうと、当然のことながら当初の計画通りの収入が得られなくなります。

特に最初からいた入居者が退去した後はある程度の築年数が経過しているので、よほど人気のあるエリアでのない限り、家賃を下げることはむしろ普通の事です。

このように、入居率がずっと100%をキープし続けることはなく、家賃収入もずっと同じ金額が入ってくる事はないので注意しましょう。

周りの環境が変わった事で入居者が見込めなくなったケース

また入居者に関しては、周りの環境が変わった事で入居者が見込めなくなるケースがあります。例えば、近くに大学があり、入居者の多くが大学生であるケースは注意してください。

最近では大学は様々なキャンパスに分かれているため、大学が移転などをしてしまった場合は、入居している大学生も大学の移転先と同じエリアに転居します。

他にも大学がある場合や大学生以外の需要があれば良いのですが、入居者の多くを移転してしまった大学の学生に依存していた場合は大ダメージです。

特に、その大学の周りにほとんど何もないようなエリアでは、この点に注意しなくてはならないので、なるべく1つの層に依存する事は避けましょう。

修繕費などが想定以上に掛かり、毎月の収入が赤字になるケース

不動産投資が失敗に終わる2つめの原因は修繕費が想定以上に掛かるケースです。例えば、以下のようなケースがあります。

【不動産投資で修繕費が掛かるケース】

1. 大規模修繕（修繕費の積み立てをしていなかった場合）
2. 中古物件を購入したら、空調設備などが既に故障していたり、購入直後に故障箇所が出た
3. 入居時と退去時の部屋のクリーニング

大規模修繕は必ずしもやる必要はありませんが、もしやる場合は、修繕費の積み立てをきちんとしておかなければ大変な事になります。

【主な修繕費の金額の一例】※アパートの場合の修繕費用

購入した物件が相場よりも割高だったり、設備に欠陥があるケース

3つ目の失敗例は購入した物件が相場よりも割高だったり、設備に欠陥があるケースです。不動産業者の中には、健全な運営をしていない会社もあり、相場よりも割高な価格で物件を購入してしまうケースがあります。

また健全な不動産会社が扱っている物件であっても、割高な物件は存在します。金利の良さにつられて郊外や地方の物件を購入したが、入居者の需要がほとんどないケースや都心の新築物件を購入したが、広告宣伝費用や業者の利益がとても高い物件などです。

もう一つ注意が必要なのは購入したばかりの物件の設備に欠陥などがあり、いきなり多額の修繕費が必要になるケースです。例えば、給水管の破裂や雨漏りなど一目でわからない場所の欠陥や故障には注意が必要です。

通常、このように見えない隠れた部分に欠陥があった場合の修繕費は物件の売主が責任を負います。（瑕疵担保といいます）しかし、購入時の物件概要書などの書類に「売主の瑕疵担保責任を免除する」という一文が紛れ込んでいる事があります。

書類によく目を通さずに、この一文を見逃してしまった場合、欠陥が見つかっても修繕費用は売主ではなく、購入者であるあなたが支払わなければならないのです。

このような失敗をしてしまうと、不動産投資のスタートから数百万円以上の損失が発生する事になります。

不動産投資で損しないためにはどうすればよいのか解説！

ここからは不動産投資のよくある失敗例をふまえて、不動産投資で損をしないためにはどうすれば良いのか解説いたします。

ただ、これまで紹介した不動産投資の失敗例には共通する点があります。それはほとんどの失敗がよく調べていなかったなど事前の準備不足が原因だという点です。

ここまで紹介した失敗は、どれもきちんと調べていれば想定できることばかりです。「不動産投資ではこういうことが起きることもある」と事前に知識を学んでいれば防げたわけです。

特に、不動産業者が提示してくれた想定利回りを真に受けて、事前の見通しが甘いと、不動産投資はほぼ失敗に終わります。

事前の見通しを甘くしないことが大事

不動産投資で損をしないためには事前の見通しが甘くない事が大事です。つまり最初の物件の金利をそのまま鵜呑みにしないことです。

物件のローンを返済するまでには、空室が出る事もあれば、家賃を下げることが起きてもおかしくありません。それらの悪い条件でもきちんと物件から収入を得る事が可能なのか事前に想定しておきます。

例えば、空室が出ることがわかった時点ですぐに入居者の募集を始める必要があります。しかし、それだけではなく、その募集がきちんと物件を探している人に告知されているかまで確認する事が大事です。

空室が出たので、不動産会社に入居者募集を依頼しても入居希望者が一向に来ない事もあります。その原因が、不動産会社が物件の情報を募集サイトに載せていなかったからという事も実際にあります。

また入居希望者が少ないのは、そもそも家賃の設定が他の同条件の物件と比べて割高だからかもしれません。周りの物件の相場にも目を光らせる必要があります。

その物件を借りたい層がどのような設備を求めているかなどがわかれば以下のような設備をつける事を検討しても良いかもしれません。

【設備で差別化ができる例】

• 大学生→Wifi設備が付いている
• 独身女性→オートロックやテレビドアフォンなどセキュリティ面が充実している
• ファミリー層→水周りの設備の変更や照明をシーリングなどにする

必ず物件を購入する前に必ず多方面から情報を得ておくこと

不動産投資に限らず、投資をする際に大切なのは必ず多方面から情報を得ておくことです。例えば、不動産のセミナーに参加したり、書籍やインターネットなどで不動産の情報収集は欠かせません。疑問に思った事についても調べておきます。

しかし、それだけでは不十分です。情報を一つに絞ってしまうと、その情報が本当に正しい情報なのかわかりませんし、詐欺のような情報である可能性もあります。

以下の点に注意して多方面から情報を得ておけば、情報の整合性が取れますし、知識もさらに増えます。

不動産投資においても出口戦略を決めておくことが大事！

不動産投資で失敗しないためには、事前準備が大事

不動産投資が成功するかどうかは、物件を購入するまでの行動に掛かっています。しっかりと事前に多方面から情報を得て、知識を蓄えておけば、割高な物件をつかまされることもありません。

また事前の見通しがしっかりしていれば、空室が発生したり、家賃収入が減っても焦ることなく、余裕を持って不動産投資をすることができます。

不動産投資は、失敗するリスクもありますが、事前の準備ができていれば、その確率を減らす事が可能なのです。