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ワンルームマンション一筋!明光トレーディングが考えるマンション経営の魅力とは?
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「多くの方がマンション経営に対して誤ったイメージを持たれています」そう語るのは、(株)明光トレーディング 専務取締役 立花秀一氏です。

「コロナショック」による経済情勢不安から、昨今、賃貸住宅への「不動産投資」に注目が高まっていますが、不動産投資に対して敷居が高いと感じたり、難しそうと思ったりする方も多いかもしれません。

しかし、不動産投資手法の1つである「マンション経営」は、私たちが思っている以上に始めやすいもの。「サラリーマン」と呼ばれる会社員や公務員の方、20代・30代からでも始められます。同社が手がけるマンション経営とは、どのようなものなのでしょうか。

そこで今回は、マンション経営のメリットから同社の事業内容やサービス、今後の展望について伺ってきました。

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明光トレーディングとは

「東京」の「ワンルーム」マンションに特化、その理由は?

当社は投資用マンションの販売・賃貸管理を手がけ、皆さまの資産形成をお手伝いしている不動産会社です。1990年に創業し、今年で30周年を迎えます。

取り扱う物件は「東京」の「ワンルーム(単身向け)」マンションに特化。その理由は、どんな状況でも賃貸需要が高く、お客様に長く安定した家賃収入を得ていただける物件だからです。

不動産投資にはホテルや民泊、オフィスビル、店舗等「事業用」もありますが、今回の新型コロナウィルス感染症による影響を受けていないのが「住居用」です。他の不動産投資が厳しい状況なのは皆さまもご存じでしょう。

数ある不動産投資の中でも、住居用ワンルームマンションが最も安定していることが、コロナショックによって明らかになったと言えます。

いつの時代も選ばれる物件のみを厳選

ワンルームマンションは安定していると言っても、全くリスクがないわけではありません。最大のリスクは「空室リスク」です。これを回避するため、当社では高い需要を維持できる物件を厳選。

エリアは港区や千代田区といったブランドエリアをはじめとする東京23区、横浜市・川崎市といった好立地に絞り、単身者が重視するアクセスの良さ・生活環境などを押さえた物件を取り揃えています。

マンション経営は「人生100年時代」に好適な投資

マンション経営は儲かるものではなく、安定的な資産形成

マンション経営というと「リスクがあるのでは?」と不安に思う方もいらっしゃいますが、実は手堅く確実に資産形成ができます。

投資にはFXや株式のようなキャピタルゲイン(売買差益)と、マンション経営などのインカムゲイン(家賃収入等)があります。

株・FXは短期で収益を上げることも可能ですが、そのかわりに株価変動リスクや為替リスクがあります。リーマンショックやコロナショックのように世界的に経済が大打撃を受けると、大きく損をしてしまうこともあるのです。

対して、マンション経営は、長期にわたり着実に資産を増やしていくものなので“儲かる”運用というものではありません。ですが景気によって家賃が大きく変動することはなく、毎月安定して収入が入ってきます。

確実に自分の老後資金を確保できる「年金効果」

「人生100年時代」といわれる現代において、マンション経営は効率的な資産形成ができます。その理由は「年金効果」。ローン完済後、家賃収入が安定した「不労所得」となります。この「年金効果」がマンション経営の最大のメリットです。

将来的に支給開始年齢が遅くなるのでは、あるいは支給額が減るのではと、公的年金の先行きが不安視されるなか、「私的年金」として他にも収入源があることは安心感につながります。

始めるなら20代〜40代の現役時代がおすすめ

マンション経営の魅力は、自己資金なしでも始められることです。投資用マンションは「他人資本」つまりローンを組んで購入することが一般的です。昨今は「自己資金ゼロ」でもスタートできますし、月々の返済は家賃収入から支払うので自分の懐を痛めずに済みます。

その代わり、ローンが組めるのは健康な状態で企業にお勤めしている時。ですので、始めるのは早い方がいいでしょう。20代から40代の方が当社のお客様に多いのは、そういった理由からです。

年金効果以外のメリットは?

このように、マンション経営は年金効果がありますが、20代の方にとっては「まだまだ先のこと」と感じられ、お伝えしてもあまりイメージが湧かないかもしれません。

しかし、マンション経営は年金効果以外にもさまざまなメリットがあります。なかでも、マンション経営のメリットとして挙げたいのが次の3点です。

生命保険効果

マンション購入時に組むローンには、団体信用生命保険(団信)が付帯されています。オーナー様に万一のこと(死亡や高度障害)が起こった場合、ローン残債が保険で弁済されます。マンションはご家族に引き継がれ、そのまま安定した家賃収入を得ることができるのです。

最近では金融機関も差別化をはかり、各社ローンに付帯されている団信には魅力的な保障が盛り込まれています。その一つが「ガン団信(ガン保障のついた団体信用生命保険)」です。

ガン団信とは、ガンと診断されると(たとえ初期の「ステージⅠ」であっても)生命保険会社からローンの残債が支払われ「残債ゼロ」になるというものです。最近では、残債ゼロとなるだけでなく、通算1000万円の給付金が支給されるガン団信も登場しています。

闘病中はもちろん、完治後もそのままという画期的な保障です。他にも3大疾病保障(ガン・心筋梗塞・脳卒中)が付いているものもあります。マンション経営は資産形成をしながら、自身の保障も持つことができます。

貯蓄効果

お金を貯めることだけが「貯蓄」ではありません。預貯金以外に、株式や国債などの「金融資産」でも貯蓄できますし、不動産や金など「実物資産(現物資産)」での貯蓄も可能です。一般に、実体のある実物資産は、金融資産と比べて安定性が高いという特徴があります。

 2019年に大きく報道された「老後資金2,000万円問題」を機に、将来の備えとして貯蓄しなければと思っている方も多いでしょう。計算上、2,000万円を貯めるには、働いて得たお給料から月々5万円を貯蓄していくと「約33年」かかります。ですが実際に30年以上継続して月5万円を貯めるのは、現実的に考えると難しいと感じるのではないでしょうか。

一方のマンション経営は、2,000万円の投資用マンションを頭金0円・金利1.64%・35年の不動産投資ローンを組んで所有し、家賃収入からローン返済を進めていくと、毎月約46万円の元本が減っていくことになります。この元本減少分が「マンションに貯蓄」されていきます。

ここで注目したいのは、自分で住む家の住宅ローンと違い、投資用マンションの不動産投資ローンを返済するときの原資は「家賃」、つまり入居者さんが働いて得たお金です。自分で働いた給料から捻出しなければならない預貯金や住宅ローンとは異なり、負担感なく貯蓄ができます。

安定性の高い「実物資産に貯蓄」できることに加え、投資用マンションから得られる「家賃収入で貯蓄」できる。これが預貯金や金融資産では得られない、マンション経営の大きなメリットです。

節税効果

第三者に貸して得た家賃収入は、不動産所得として確定申告します。不動産所得で減価償却費・ローン利息・管理費等を必要経費として計上すると、所得税・住民税が軽減されます。特に、マンションを購入した年は、購入時の諸費用(登録免許税・不動産取得税等)を経費計上でき、給与所得との損益通算を行うことで、所得税の還付・住民税の軽減が受けられる場合があります。

このようにマンション経営は、ローン完済後の収入源としてだけでなく、所有したすぐ後からでも得られるメリットもあるのです。

ここが違う!実績ときめ細やかなフォロー

30年の業績、信頼の証は提携金融機関の多さ

当社は創業以来30年、住居用ワンルームマンションに特化。着実に専業してきた結果が、「年間入居稼働率98%以上を継続」という数字で物語っていると思います。これまでの継続した企業経営を評価いただき、金融機関とも多数提携させていただいています。

提携ローンは自己資金ゼロの「100%+諸費用ローン」、1%台の低金利、繰上げ返済手数料無料、手厚い保障の団体信用生命保険が付帯、中古物件にも利用できる「最長45年」の長期ローンなど、豊富な種類をご用意しています。

購入後も安心できるフォロー体制

マンションご購入後のフォローの手厚さも当社の特長であり、強みであると自負しています。その一つが「家賃保証」です。一般的に家賃保証は入居者から受け取る賃料の80%90%としている賃貸管理会社が多いのですが、当社はほとんどの物件で9698%をオーナー様にお支払いしています。

また、ご所有後の突発的な出費の心配を解消・軽減できる仕組みがあるのも特徴的です。エアコン・ガス給湯器が故障した場合は、各1回ずつ無償で交換致します。

それ以外の修繕費用に関しても、ご購入時に一定の手数料をいただくと、入居者退室時のリフォーム費用・入居中の設備故障による補修費用を弊社で負担する「リフォームサポートサービス(3年または5年)」もオプションでご用意しています。お客様のリスク許容度に応じてご自由にカスタマイズして頂けますので、多くのオーナー様にご愛用頂いているサービスです。

さらには、弊社査定下限賃料の85%を下回った場合に不足分を補填する「賃料リスクサポートサービス(5年契約・月400円)」などをご用意しています。

今後の展望

当社が目指すのは「マンション経営のカジュアル化」。その具体的な取り組みとして、2020年以内にクラウドファンディングをローンチ予定です。複数人でマンションを所有するため、小口で始められるというものです。マンション経営をする前に、まずはイメージを掴みたいという方には、疑似体験ができるものだと思います。

今回のコロナショックでマンション経営を検討している人も増えていますが、まだまだ「怖いもの」と誤解をしている方が多いのも事実です。マンション経営は手堅く資産形成をするものであり、儲かる・儲からないという話ではありません。少しでも多くの方がマンション経営を正しく理解してくださり、資産形成の機会創出ができるよう、発信し続けていくのが当社の使命だと考えています。

最後に、マネー塾読者にメッセージ

投資を見極める時のポイントは「歴史」

もし何かしら投資を始めようとお考えならば、新しいものよりも古くからあるものを選ぶことをおすすめします。近年さまざまな投資が生まれていますが、今後淘汰されていくでしょう。その中でも生き残るものが信用に値するものだと思います。

不動産投資の歴史は古く、江戸時代に遡ります。長屋や店子がまさにそれで、不動産投資は昔からあるビジネスなのです。歴史があるものは、信用できるもの。「即金」「短期で収益が出る」など魅力的に感じると思いますが、それだけで惑わされないでほしいと切に願います。

投資マンションのローンは「自己投資」

マンション経営を始めたくても、ローンを組むことに対して罪悪感を感じる方もいると多います。しかし、借金は全て悪いものではありません。

借金にも悪いもと良いものの2種類があります。悪い借金は消費によるもの、良い借金は自己投資によるもの。経営者が事業のために融資を行いますが、それは衝動的なものではなく将来を見据えた上でするので後者に当たります。マンションのローンもこれと同様です。

しかし、ローンが組めるのは元気に働ける現役のうちだけ。ですので、マンション経営を検討されている方は、現役であるうちに始めていただきたいですね。いざ病気になって「やっておけば良かった」と思ってもできません。現役世代で興味がある方には、機会損失をしないでほしいと思っています。

■株式会社明光トレーディング
不動産の売買・賃貸及びその仲介並びに所有・管理、その他
宅地建物取引業 東京都知事(7)第60227
賃貸住宅管理業 国土交通大臣(2)第439
不動産投資顧問業 一般-第1286
本社:東京都渋谷区恵比寿4-17-3 カゲオカビルディング3F
代表:03-3440-7201
https://www.meiko-trading.co.jp
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